Hoe wordt meerwaardebelasting berekend?

Wanneer betaal je belasting op de winst bij verkoop?

De Belgische fiscus heft in sommige gevallen een belasting op de meerwaarde die je realiseert bij de verkoop van een onroerend goed. Deze belasting geldt niet altijd en hangt af van het type goed, het tijdstip van verkoop, en de manier waarop je het goed hebt verworven (aankoop, schenking, erfenis…).

Wat is de meerwaarde?

De meerwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs + verkoopkosten en de aankoopprijs + aankoopkosten. In bepaalde gevallen wordt deze winst belast met een meerwaardebelasting, met verschillende tarieven naargelang het type vastgoed en de verkoopsituatie.

Meerwaardebelasting op bouwgrond

Verkoop binnen 5 jaar na aankoop

Als je een bouwgrond verkoopt binnen de 5 jaar na aankoop, betaal je 33% belasting op de meerwaarde, vermeerderd met gemeentebelasting.

Verkoop tussen 5 en 8 jaar na aankoop

Als je een bouwgrond verkoopt binnen de 5 jaar na aankoop, betaal je 33% belasting op de meerwaarde, vermeerderd met gemeentebelasting.

Verkoop na 8 jaar

Na 8 volle jaren ben je geen meerwaardebelasting meer verschuldigd.

Meerwaardebelasting op gebouwen (woningen)

Verkoop binnen 5 jaar na aankoop

Je betaalt 16,5% belasting op de meerwaarde als je een gebouw verkoopt binnen de 5 jaar na aankoop.

Verkoop na 5 jaar

Na 5 jaar is er geen belasting meer, tenzij het gaat om speculatie of beroepsactiviteit.

Voorbeeld van een berekening

De belastbare meerwaarde kan als volgt berekend worden:

Stap 1: bepaal je uiteindelijke netto aankoopbedrag

Aankoopprijs + kosten (notariskosten, verbouwingen, … OF forfait van 25%) + verhoogd met 5 % van het aankoopbedrag voor iedere volledige jaar door muntontwaarding.

Stap 2: Bepaal je uiteindelijke netto verkoopprijs:

Verkoopprijs - min verkoopkosten (bv. makelaarskosten)

Stap 3: Bepaal je belastbare basis: netto verkoopprijs – netto aankoopprijs = meerwaarde

 

Voorbeeld verkoop woning na 2 volle jaren:

Stap 1:

- aankoopprijs bedraagt € 250.000.
- forfaitaire kosten 25%: € 62.500

- muntontwaarding 5%: €12.500 x jaren, zijnde € 25.000

Netto aankoopprijs: € 337.500

Stap 2
- verkoopprijs € 375.000
- makelaarskosten: 2% procent op verkoopprijs, zijnde € 7.500

Netto verkoopprijs: € 367.500

Stap 3:

€ 367.500 (netto verkoopprijs) – € 337.500 (netto aankoopprijs) = € 30.000 meerwaarde (belastbare basis)

Stap 4:

€ 30.000 meerwaarde x 16,5% belasting = € 4.950

Deze wordt nog verhoogd met gemeentelijke opcentiemen (gemiddeld 6%, verschillend per gemeente).

 

Wat bij schenking of erfenis?

Schenking

• Als je vastgoed krijgt via schenking (met schenkbelasting), en het verkoopt binnen de 3 jaar na de schenking, wordt gekeken naar de datum van aankoop door de schenker.
• Indien minder dan 5 jaar geleden → nog steeds 16,5% meerwaardebelasting mogelijk.

Erfenis

• Geen meerwaardebelasting bij verkoop van geërfd vastgoed, ongeacht het tijdstip. Wel dient er rekening gehouden te worden met de verkoopwaarde in functie van de aangifte van de nalatenschap. Indien je hoger verkoopt dan je aangifte, kan je bijkomende belasting betalen.
• De fiscus beschouwt dit als een “passieve verwerving” en geen speculatie.

 

Vrijstellingen en aandachtspunten

• Geen belasting op de verkoop van je eigen gezinswoning (mits domicilie)
• Opcentiemen van de gemeente kunnen de belastingdruk verhogen
• Bij onroerend goed verkregen via ruil, geldt ook een aangepaste regeling

 

Ben je van plan om binnenkort een woning of bouwgrond te verkopen? Laat je goed informeren over de fiscale gevolgen. Onze experts bekijken graag met jou of je meerwaardebelasting verschuldigd bent en hoe je ze mogelijk kunt beperken.