Wat moet er in een huurcontract staan?

Wat moet er verplicht en best in een huurcontract voor bewoning staan?

Een huurcontract vormt de juridische basis van de overeenkomst tussen een verhuurder en een huurder. In Vlaanderen wordt deze overeenkomst voor bewoning in belangrijke mate geregeld door het Vlaams Woninghuurdecreet, dat van toepassing is op huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019. Een goed opgesteld huurcontract zorgt ervoor dat de rechten en plichten van beide partijen duidelijk zijn vastgelegd en biedt bescherming in geval van betwisting.

Zowel voor particuliere woninghuur, studentenhuur, tijdelijke huur of eenmalige verhuring, is het cruciaal dat het huurcontract juridisch sluitend is en afgestemd op de concrete situatie. In dit artikel bespreken we in detail wat wettelijk verplicht is in een huurcontract, welke aanvullende bepalingen aangeraden worden, welke valkuilen vermeden moeten worden, en hoe je als verhuurder of huurder best omgaat met de opmaak en ondertekening ervan.


Wettelijk verplichte onderdelen van een huurcontract

Het Vlaams Woninghuurdecreet legt een aantal verplichte vermeldingen op. Zonder deze vermeldingen is het contract mogelijk ongeldig of vatbaar voor juridische discussie. We overlopen hieronder elk verplicht element.

Identiteit van de partijen

Het contract moet de volledige gegevens van zowel de verhuurder als de huurder(s) vermelden. Denk hierbij aan:

Bij meerdere huurders of mede-eigenaars moet elke partij afzonderlijk worden vermeld, met duidelijke aanduiding van hun aandeel of gezamenlijke verantwoordelijkheid.

Omschrijving van het gehuurde goed

Er moet een duidelijke beschrijving zijn van het onroerend goed dat wordt verhuurd. Deze omschrijving bevat:

Indien er exclusieve en gedeelde delen zijn, moet dit uitdrukkelijk vermeld worden.

De huurprijs en kosten

De maandelijkse huurprijs moet duidelijk worden vastgesteld. Daarnaast moet ook vermeld worden:

De duur van de huurovereenkomst

Het huurcontract moet bepalen:

De wet voorziet specifieke regels voor elk type huur. Bij afwijking van deze regels moet dit expliciet overeengekomen worden.

Huurwaarborg

De huurwaarborg is wettelijk begrensd tot maximum 3 maanden huur bij woninghuur. Het contract moet duidelijk vermelden:

Een waarborg in contanten is niet verboden, maar wordt afgeraden.

Plaatsbeschrijving

Het is wettelijk verplicht om bij aanvang van de huur een plaatsbeschrijving op te stellen. Deze moet:

Zonder plaatsbeschrijving is het als verhuurder moeilijk om schade achteraf te bewijzen.

Registratie van het huurcontract

De verhuurder is wettelijk verplicht om het huurcontract te laten registreren bij de FOD Financiën, binnen twee maanden na ondertekening. Deze registratie is gratis bij woninghuur. Vermeld in het contract wie deze registratie zal uitvoeren.

Handtekening van alle partijen

Elke partij moet het contract ondertekenen, met vermelding van de datum en plaats van ondertekening.


Aanbevolen clausules voor een volledig en sluitend huurcontract

Naast de wettelijk verplichte vermeldingen, zijn er een aantal clausules die sterk aanbevolen worden om discussies en misverstanden te vermijden. Hieronder bespreken we de belangrijkste.

Verdeling van onderhoud en herstellingen

Leg duidelijk vast welke herstellingen en onderhoudstaken ten laste vallen van de huurder, en welke van de verhuurder. Denk aan:

Bij onduidelijkheid hierover ontstaan vaak de meeste discussies.

Huisdieren

Verduidelijk of huisdieren zijn toegestaan, en onder welke voorwaarden. Indien verboden, moet dit expliciet vermeld worden. Je kan ook opnemen dat huisdieren enkel zijn toegelaten mits toestemming van de verhuurder.

Onderaanneming of onderverhuur

Spreek af of de huurder de woning (gedeeltelijk) mag onderverhuren. Wettelijk mag onderverhuur enkel mits schriftelijke toestemming van de verhuurder.

Gebruik van het pand

Neem op dat het pand enkel gebruikt mag worden als hoofdverblijfplaats, tenzij anders overeengekomen. Het is belangrijk om te verbieden dat de woning wordt gebruikt voor commerciële doeleinden zonder toestemming.

Aansprakelijkheid en verzekeringen

Neem bepalingen op over:

Klachtenprocedure en geschillenregeling

Voorzie een duidelijke clausule over:

Indexatieformule

Bij voorkeur neem je de indexatieformule op volgens het officiële indexeringsmechanisme:
Nieuwe huurprijs = (basisprijs x nieuw indexcijfer) / aanvangsindexcijfer


Praktische tips voor een solide huurovereenkomst

Werk met bijlagen

Gebruik aparte bijlagen voor:

Voorbeeldcontracten gebruiken, maar aanpassen

Voorbeeldcontracten zijn handig, maar ze zijn niet op maat. Pas ze aan aan je specifieke situatie en juridisch kader. Gebruik erkende sjablonen van officiële instanties (bv. Wonen Vlaanderen, Huurdersbond of makelaarsfederaties).

Registreer het contract tijdig

Zorg ervoor dat het contract binnen twee maanden wordt geregistreerd bij de FOD Financiën. Dit kan online via MyRent of via de notaris of vastgoedmakelaar.


Veelgemaakte fouten en hoe ze te vermijden

Mondelinge afspraken

Mondelinge afspraken zijn niet juridisch bindend en zorgen voor onduidelijkheid. Vermeld alles op papier.

Geen plaatsbeschrijving opstellen

Zonder plaatsbeschrijving is het onmogelijk om schade te verhalen. Dit is een van de meest voorkomende fouten bij particuliere verhuur.

Geen indexatieclausule voorzien

Zonder clausule kan je wettelijk geen indexering toepassen. Let hier zeker op bij contracten van bepaalde duur.

Vage bepalingen over herstellingen

Zorg dat de verdeling tussen huurder en verhuurder duidelijk en concreet is. Vermijd algemene bewoordingen zoals “volgt de wetgeving”.

Wil je als verhuurder of huurder een sluitend huurcontract opstellen of laten nakijken? Wij begeleiden je bij elke stap, stellen juridisch correcte overeenkomsten op, en zorgen dat je zeker bent van je rechten én verplichtingen. Contacteer ons voor een vrijblijvende afspraak of een gratis sjabloon.