Verborgen gebreken bij aankoop – wat zijn je rechten als koper?
Wat zijn verborgen gebreken?
Verborgen gebreken zijn ernstige defecten aan een woning die pas na aankoop ontdekt worden, en die je als koper bij normaal onderzoek niet kon vaststellen. Het gaat om gebreken die:
- Reeds bestonden op het moment van de verkoop,
- Niet zichtbaar of kenbaar waren voor de koper bij normaal gebruik of inspectie,
- En de woning onbruikbaar maken of ernstig aantasten in waarde of gebruik.
Voorbeelden zijn ernstige vochtinfiltratie, instabiele fundering, gescheurde leidingen of structurele problemen in het dak.
De aansprakelijkheid van de verkoper
De verkoper kan aansprakelijk worden gesteld voor verborgen gebreken, tenzij hij zich in het compromis of de akte op geldige wijze beschermt met een uitsluiting van aansprakelijkheid. Die uitsluiting heeft echter geen waarde als de verkoper te kwader trouw was. Dat brengt ons bij een belangrijk onderscheid:
Te goeder trouw vs. te kwader trouw
Gebreken te goeder trouw
Als de verkoper niet op de hoogte was van het gebrek en dit ook niet had kunnen weten, spreken we van een verborgen gebrek te goeder trouw. In dat geval is de verkoper meestal niet aansprakelijk, zeker als er in de verkoopakte een uitsluiting van aansprakelijkheid is opgenomen. Denk aan een verkoper die een leiding onder afgewerkte vloeren niet kan zien.
Gebreken te kwader trouw
Als de verkoper het gebrek wel degelijk kende of opzettelijk verzwegen heeft, dan handelt hij te kwader trouw. In dat geval kan de koper zich rechtstreeks beroepen op de aansprakelijkheid van de verkoper, ook al staat er een aansprakelijkheidsuitsluiting in het compromis of de akte. Denk hierbij aan een verkoper, die vochtproblemen heeft overschilderd vlak voor de verkoop.
Een verkoper te kwader trouw kan zelfs veroordeeld worden tot schadevergoeding , herstelling of zelfs ontbinding van de verkoop, afhankelijk van de ernst van het probleem.
Wat moet je als koper doen bij een verborgen gebrek?
- Stel de verkoper in gebreke, liefst per aangetekend schrijven.
- Laat het gebrek objectief vaststellen via een technisch verslag of expertise, bewijslast ligt bij de koper.
- Documenteer tijdig: je moet snel handelen, er is geen wettelijke termijn vastgelegd, maar er wordt wel rekening gehouden met een redelijk termijn (bijvoorbeeld binnen de 2 maanden na ontdekking, een jaar is dan weer te lang).
- Overweeg juridische stappen via een vastgoedjurist als de verkoper te kwader trouw handelde.
Hoe vermijden?
Ook al kan je niet alles visueel vaststellen, een bezichtiging met een deskundige (bouwdeskundige, architect, aannemer etc …) voor aankoop kan zeker geen kwaad, wordt ook wel in de praktijk vaker gedaan. Een bouwdeskundige herkent signalen die jij als koper vaak mist. Laat je daarom begeleiden tijdens de aankoop, zeker bij oudere panden of panden die in ruwbouwstaat verkocht worden. Zo beperk je het risico op verrassingen en onaangename juridische procedures.
Zeker zijn dat je geen kat in een zak koopt? Vraag vandaag nog een gratis aankoopadvies aan!