Huurprijs indexeren – hoe werkt het in Vlaanderen?

Wat betekent huurindexatie en hoe pas je die correct toe?

Huurprijsindexatie is een mechanisme dat verhuurders toelaat om de huurprijs jaarlijks aan te passen aan de evolutie van het levensonderhoud. In Vlaanderen is het indexeren van de huurprijs geen automatisme: het moet voldoen aan duidelijke voorwaarden en vereisten. De foutieve toepassing of het vergeten van indexatie leidt vaak tot frustratie, juridische fouten of zelfs verlies van inkomsten.

In dit artikel leggen we uit wat huurindexatie precies inhoudt, hoe het berekend wordt, wanneer en hoe het mag toegepast worden, en welke formaliteiten zowel verhuurder als huurder moeten respecteren.

Wat is huurindexatie?

Indexatie is een jaarlijkse aanpassing van de huurprijs aan de gezondheidsindex. Dit is een aangepaste versie van de consumptieprijsindex, waarbij schadelijke producten zoals alcohol en tabak buiten beschouwing worden gelaten. De bedoeling is dat de huurprijs gelijke tred houdt met de inflatie, zodat de koopkracht van de ontvangen huur behouden blijft.

Let op: indexatie is iets anders dan een huurverhoging. Die laatste impliceert een structurele aanpassing van de huurprijs om andere redenen, zoals renovaties of verbeteringen, en is gebonden aan andere procedures.

Wanneer mag de verhuurder indexeren?

De verhuurder mag de huurprijs indexeren op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract. Dit is de datum waarop de huurovereenkomst van kracht wordt, niet noodzakelijk de datum waarop het contract werd ondertekend.

Stel: het huurcontract werd ondertekend op 1 februari 2023, met ingang op 15 februari 2023. De eerst mogelijke indexatie mag dan plaatsvinden op 15 februari 2024.

De verhuurder heeft één jaar tijd om de indexatie toe te passen. Gebeurt dit niet binnen dat jaar, dan verliest hij het recht op aanpassing voor die specifieke periode.

Mag je altijd indexeren?

Niet automatisch. Er zijn twee cruciale voorwaarden:

1. De mogelijkheid tot indexatie moet vermeld staan in het huurcontract. Als dit niet expliciet voorzien is, kan de verhuurder wettelijk géén indexatie doorvoeren.
2. Het EPC-label moet in aanmerking komen. Sinds 1 oktober 2023 geldt een beperking in Vlaanderen: woningen met EPC-label E of F mogen slechts beperkt geïndexeerd worden volgens een aangepaste formule.

Deze maatregel kwam er om verhuurders aan te moedigen te investeren in energiezuinige woningen. De Vlaamse overheid koppelt energieprestaties van een woning voortaan aan het indexatierecht.

Hoe bereken je de indexering?

De formule is wettelijk vastgelegd en luidt:

Nieuwe huurprijs = (Basisprijs x nieuwe indexcijfer) / aanvangsindexcijfer

• Basisprijs: de oorspronkelijke huurprijs
• Nieuwe indexcijfer: gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van het contract
• Aanvangsindexcijfer: gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de inwerkingtreding van het contract

Deze indexcijfers worden gepubliceerd op de website van Statbel (statbel.fgov.be). Ook de Vlaamse overheid biedt online tools aan waarmee je de huurindexatie eenvoudig en foutloos kunt berekenen.

Moet de huurder instemmen met de indexatie?

Nee, de huurder hoeft niet akkoord te gaan. Indexatie is een eenzijdig recht van de verhuurder, op voorwaarde dat het contract het toelaat en aan de wettelijke vereisten is voldaan.

Toch is het aan te raden om de huurder schriftelijk op de hoogte te brengen. Dit kan via brief, e-mail of in een document bij de huurbetaling. Zo vermijd je misverstanden en juridische betwistingen.

Indien de huurder weigert de aangepaste huur te betalen, kan de verhuurder alsnog betaling eisen via een ingebrekestelling of – in laatste instantie – via de vrederechter.

Hoe zit het met laattijdige indexatie?

De verhuurder heeft maximum één jaar de tijd na de indexatiedatum om de huurprijs aan te passen. Vergeet je als verhuurder om de huurprijs tijdig te indexeren op het moment van de contractverjaardag? Dan kan je dit alsnog doen, op voorwaarde dat je de indexering binnen de drie maanden na die datum meldt aan de huurder. De indexering moet dan berekend worden op basis van de maand waarin je oorspronkelijk had moeten indexeren. Je kan enkel het geïndexeerde huurbedrag van de voorbije drie maanden retroactief vorderen.

Wat zijn veelvoorkomende fouten bij indexatie?

Een van de klassieke fouten is het niet correct interpreteren van de indexdatum. Verhuurders passen de aanpassing soms te vroeg of te laat toe, wat leidt tot foutieve bedragen en discussies.

Een andere veelvoorkomende fout is de afwezigheid van een indexatieclausule in het huurcontract. Zonder zo’n clausule mag er geen aanpassing gebeuren, hoe logisch of gerechtvaardigd dit ook lijkt.

Tot slot onderschatten verhuurders vaak de impact van het EPC-label. Het niet respecteren van deze beperking kan leiden tot juridische geschillen en zelfs verplichtingen tot terugbetaling.

Tips voor correcte en transparante indexatie

• Controleer of je huurcontract een indexatieclausule bevat. Zo niet, overweeg een aanpassing bij verlenging.
• Raadpleeg tijdig de juiste indexcijfers. Gebruik erkende tools of vraag advies aan een makelaar.
• Informeer je huurder correct en op tijd. Dit versterkt het vertrouwen en voorkomt juridische betwisting.
• Houd rekening met het EPC-label van je woning. Laat indien nodig een nieuw EPC opmaken na renovaties.

Twijfel je over de correcte toepassing van indexatie? Wij controleren je huurcontract, berekenen de toegestane indexatie en bezorgen je een transparant overzicht — aangepast aan de laatste regelgeving én je EPC-score.