Hoeveel huurwaarborg mag gevraagd worden?

Wat zijn de wettelijke regels en praktische realiteit rond huurwaarborgen in Vlaanderen?

Een huurwaarborg is een financiële garantie die de verhuurder enige bescherming biedt tegen mogelijke schade, achterstallige betalingen of nalatigheid van de huurder. Hoewel het een standaardpraktijk is in de Vlaamse huurmarkt, bestaat er nog vaak verwarring over wat wettelijk toegelaten is, welke vormen bestaan, en hoe men omgaat met deze waarborg tijdens én na afloop van de huurovereenkomst.

Sinds de inwerkingtreding van het Vlaams Woninghuurdecreet op 1 januari 2019 zijn de regels rond huurwaarborgen duidelijker vastgelegd. Toch blijven er nuances die voor zowel verhuurder als huurder van belang zijn. In dit artikel gaan we dieper in op de toegestane waarborgbedragen, de praktische en juridische afhandeling, de verplichtingen rond opslag en terugbetaling, en de risico’s die zich kunnen voordoen bij fouten of misverstanden.Het wettelijke kader: maximum 3 maanden huur

Het Vlaams Woninghuurdecreet stelt uitdrukkelijk dat een huurwaarborg bij woninghuur niet meer mag bedragen dan drie maanden kale huur. Dat maximum geldt voor alle vormen van woninghuur: hoofdverblijfplaats, studentenhuur of korte termijnhuur.

Het bedrag mag niet overschreden worden, ook niet met akkoord van de huurder. Doet de verhuurder dit toch, dan handelt hij in strijd met de wet en kan de huurder dit aanvechten. De bedoeling van de wetgever is om huurders voldoende bescherming te bieden tegen buitensporige financiële drempels bij het aangaan van een huurovereenkomst.

Voor studentenhuur geldt een gelijkaardige regel, maar vaak ligt het bedrag daar lager, omdat de huurperiodes meestal korter zijn en de risico’s beperkter. Voor sociale verhuur zijn aparte, vaak nog strengere regels van kracht.

Drie wettelijk erkende vormen van huurwaarborg

Hoewel het bedrag wettelijk begrensd is, kan de vorm van de huurwaarborg variëren. De wet erkent drie vormen, die elk hun eigen voordelen, voorwaarden en risico’s met zich meebrengen.

De meest gebruikelijke vorm is de waarborg via een geblokkeerde rekening op naam van de huurder. Hierbij stort de huurder zelf het bedrag op een geïsoleerde bankrekening, waarover geen van beide partijen zelfstandig kan beschikken zonder toestemming van de andere of een rechterlijke beslissing.

Een alternatieve mogelijkheid is de bankwaarborg: hier garandeert een financiële instelling het bedrag ten opzichte van de verhuurder. Dit wordt vooral gebruikt door huurders die het bedrag niet in één keer kunnen ophoesten.

Tot slot is er ook de mogelijkheid van een waarborg via het OCMW. Deze wordt doorgaans toegekend aan huurders in kwetsbare situaties, en gebeurt via een overeenkomst tussen OCMW en verhuurder, waarbij het OCMW borg staat of een voorschot biedt.

Wanneer moet de huurwaarborg betaald worden?

De huurwaarborg wordt in principe betaald vóór de aanvang van de huur. In de praktijk gebeurt dit bij of net na ondertekening van het huurcontract, maar altijd vóór de effectieve intrek in de woning. Het is wettelijk niet toegelaten dat de huurder al in het pand trekt zonder dat de waarborg is geregeld.

De plaatsbeschrijving moet ook al afgerond zijn vóór betaling van de waarborg, omdat de huurder recht heeft op een objectieve starttoestand voordat hij aansprakelijkheid aanvaardt. Indien de plaatsbeschrijving pas achteraf gebeurt, kan dat tot onduidelijkheid leiden bij de eindafrekening.

Een veelgemaakte fout is dat verhuurders de waarborg als extra maand huur vragen in contanten. Dit is juridisch niet aanvaardbaar: de waarborg moet traceerbaar, controleerbaar en correct beheerd zijn. Contante waarborgen leiden niet zelden tot betwistingen en bewijsproblemen.

Beheer en registratie van de waarborg

Zodra de waarborg is gestort, is het de verantwoordelijkheid van beide partijen om dit correct op te volgen. Bij een geblokkeerde rekening blijft het geld op naam van de huurder, maar wordt het pas vrijgegeven bij wederzijdse toestemming of tussenkomst van een vrederechter.

De verhuurder mag het bedrag dus niet zomaar gebruiken, ook niet bij vermeende schade of wanbetaling. In die gevallen moet hij het bewijs leveren en ofwel de huurder overtuigen, ofwel een gerechtelijke procedure starten.

In het huurcontract moet duidelijk vermeld worden hoeveel de waarborg bedraagt, in welke vorm die wordt gestort, en bij welke instantie. Bij afwezigheid van duidelijke informatie kan dit later aanleiding geven tot onenigheid.

Het is bovendien verplicht om de huurwaarborg te registreren als deel van het huurcontract bij de FOD Financiën. Dit gebeurt automatisch als het contract geregistreerd wordt via MyRent of via de notaris.

Terugbetaling van de huurwaarborg: hoe, wanneer en onder welke voorwaarden?

De huurwaarborg moet aan het einde van de huur volledig of gedeeltelijk terugbetaald worden, afhankelijk van de staat van het gehuurde goed en eventuele openstaande schulden. De terugbetaling gebeurt doorgaans pas na opmaak van de uitgaande plaatsbeschrijving.

Als er schade is die door de huurder veroorzaakt is en die niet te wijten is aan normale slijtage, kan de verhuurder deze kosten aftrekken van de waarborg. Dit moet wel kunnen bewezen worden, bij voorkeur met foto's, facturen en verwijzing naar de initiële plaatsbeschrijving.

Indien de huurder akkoord gaat met de afhoudingen, kan het saldo snel teruggestort worden. Is er onenigheid, dan moet de verhuurder naar de vrederechter stappen om zijn vordering te laten erkennen.

Er is geen wettelijke termijn voor terugbetaling, maar in de praktijk wordt uitgegaan van een termijn van 1 maand na het beëindigen van het huurcontract, tenzij betwisting.

Wat bij betwistingen over de huurwaarborg?

Geschillen over de huurwaarborg komen zeer vaak voor. Ze ontstaan meestal wanneer:

In zulke gevallen kan de vrederechter uitspraak doen. Dit is een laagdrempelige procedure, waarvoor geen advocaat verplicht is. De rechter oordeelt op basis van bewijsstukken, plaatsbeschrijvingen en het huurcontract.

Verhuurders doen er goed aan steeds objectief, onderbouwd en transparant te werk te gaan bij het claimen van schade. Huurders hebben dan weer baat bij een nauwkeurige opvolging van hun betalingsbewijs, verzekeringspolis en plaatsbeschrijving.

Veelvoorkomende fouten en hoe ze te vermijden

Een van de grootste fouten is het niet correct vastleggen van de waarborg in het huurcontract. Soms wordt het bedrag mondeling afgesproken, zonder vermelding op papier, wat later tot onduidelijkheid leidt.

Een andere vaak voorkomende fout is dat verhuurders de waarborg niet gescheiden houden van hun eigen vermogen. In dat geval lopen ze bij betwisting het risico dat ze het bedrag moeten terugbetalen zonder aftrek, zelfs als er schade is.

Huurders maken op hun beurt soms de fout om de woning te verlaten zonder schriftelijke opzeg of zonder eindcontrole, waardoor ze achteraf moeilijk hun waarborg kunnen terugkrijgen.

Tot slot zien we dat studenten of eerste huurders vaak niet weten dat ze het recht hebben op een veilige en traceerbare waarborg, en zomaar akkoord gaan met voorwaarden die hen financieel benadelen.


Op zoek naar een correct en veilig huurcontract met duidelijke bepalingen rond huurwaarborg? Wij helpen je bij het opstellen en registreren van juridisch sluitende overeenkomsten, met aandacht voor je rechten en bescherming bij geschillen.